Nur noch 30 Monate Zeit für die Legalisierung von illegalen Bauwerken im ländlichen Raum nach dem neuen Gesetzesdekret 3/2024

Auf Mallorca und den restlichen Balearischen Inseln wurden in den letzten Jahrzehnten unzählige Häuser und andere Bauwerke ohne eine Baugenehmigung errichtet, bzw. sie wurden aufgrund städtebaulicher Änderungen nachträglich illegal. Dies hat zur Folge, dass an ihnen grundsätzlich keine neuen Arbeiten jeglicher Art durchgeführt werden können. Wer trotzdem Arbeiten durchführen lässt, muss mit Sanktionierungen oder möglichen Abrissverfügungen rechnen.

Mit dem neuen Gesetzesdekret Decreto Ley 3/2024, das am 29.05.2024 in Kraft getreten ist und drei Jahre lang gültig sein soll, wird Eigentümern und Eigentümerinnen solcher Bauwerke in Gebieten des ländlichen Raums, die unter Bestandsschutz stehen, eine Möglichkeit eröffnet, ihre Bauwerke unter gewissen Voraussetzungen nachträglich legalisieren zu lassen. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über den essenziellen Inhalt der Änderungen, die mit dem Gesetzesdekret eingeführt wurden.

Im neuen Decreto Ley 3/2024 sind folgende Legalisierungsmaßnahmen vorgesehen:

Der Eigentümer eines betroffenen Bauwerks kann dieses durch die Zahlung eines finanziellen Ausgleichs in Form von Steuern, Gebühren und einer Abgabe an die Gemeinde und die Verpflichtung zur Durchführung von Umweltschutzmaßnahmen legalisieren lassen. Durch die Zahlung soll sichergestellt werden, dass Eigentümer eines illegalen Bauwerks im gleichen Maße von den städtebaulichen Abgaben betroffen sind, wie die eines neu errichteten legalen Bauwerks. Das bedeutet, der Antragsteller muss die gleichen Gebühren und Steuern entrichten, die nach den geltenden Vorschriften für neue Bauwerke gelten. Darüber hinaus muss für die Legalisierung eine Abgabe an die Gemeinde gezahlt werden.

Die Legalisierung ist während der drei Gültigkeitsjahre des Gesetzesdekrets möglich, es ist allerdings ratsam, das Legalisierungsverfahren frühzeitig einzuleiten, da die Höhe der zu zahlenden Abgabe mit jedem verstreichenden Jahr steigt. Während bei einer Beantragung der Legalisierung im ersten Jahr 10 % des Wertes des Bauwerks zu entrichten sind, sind es im zweiten Jahr 12,5 % und im dritten Jahr 15 %, wobei es in bestimmten Fällen Ermäßigungen für Antragsteller mit eher geringem Jahreseinkommen gibt (Diese Ermäßigungen betreffen grundsätzlich aber nur Privatpersonen, die in Spanien einkommenssteuerpflichtig sind).

Mit der Legalisierung nach dem neuen Gesetzesdekret wird auch die Erneuerung der meist nicht den aktuellen Standards entsprechenden Bauwerke angestrebt. Daher müssen die Antragsteller zusätzlich zur Zahlung des finanziellen Ausgleichs ein technisches Projekt für die Anpassung des Bauwerkes an die aktuell geltenden Kriterien der ökologischen Nachhaltigkeit vorlegen. Sie sind also zu bestimmten Umweltschutzmaßnahmen verpflichtet. Diese können z.B. die Verbesserung der Energieeffizienz, die Reduzierung der Lichtverschmutzung, etc. sein.

Im Allgemeinen erfolgt die Legalisierung nur unter der Bedingung, dass die legalisierten Bauwerke nach der Legalisierung nicht für touristische Zwecke verwendet werden, was auch im Grundbuch festgehalten werden muss.

Die Legalisierung kann innerhalb der drei Geltungsjahre des Gesetzesdekrets beantragt werden, wobei eine Entscheidung auch noch später erfolgen kann.

Insgesamt schafft das neue Gesetzesdekret eine Legalisierungsmöglichkeit, ohne ein Bauwerk in der Substanz verändern zu müssen, um es an städtebauliche Vorgaben anzupassen. Daher kann die Legalisierung eine erhebliche Aufwertung der Immobilie bedeuten und dem Eigentümer rechtliche Sicherheit geben. Auf jeden Fall ist eine Legalisierung nach Decreto Ley 3/2024 eine Möglichkeit, die von betroffenen Eigentümern in Betracht gezogen werden sollte.

Am Ende hängt es vom konkreten Fall ab, ob die Legalisierung nach dem neuen Gesetzesdekret möglich ist. Unser Team von Gerboth & Partner berät Sie hierzu gerne. Wir kooperieren außerdem mit erfahrenen Architekten, die Ihre Immobilie vor Ort prüfen und ein Projekt für die Legalisierung entwerfen können.

Florian Daubitz, Abogado bei Gerboth & Partner

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